深圳库存“告急”真相：买进核心资产成“最高共识”

刷到一条视频，与近期深圳非核心、非限购片区的刚需新房被外地投资客“爆买”有关。

视频说，深圳这些刚需楼盘去库存，看来都得靠外地大V完成，因为在这些外地大V眼里，只要把这里的“饼”画大点，不愁没有粉丝跟着他们买房。

苗头不这么看，经历了3年“大洗礼”，深圳人对买进核心地段资产的决心，无比坚定。

在10月份，南山白石洲某个超级项目“爆卖”200多套，再次蝉联总价千万级豪宅持销类项目销冠。

买房要不要画饼？当然可以。但这个“饼”如果太过远期，充满不确定性，那一定得谨慎了。

经历了前面3个季度低迷的行情后，深圳不少在售项目的价格变得特别“美丽”，调整的可能性不大了。

超1700万常住人口，与深圳仅几百万套商品住房的存量之间的巨大缺口，也造就了“买进深圳”的合理性与坚定信仰。

已经生成强大的产业集群，产生强大的人口附着力，这是深圳楼市坚强的底部支撑，而深圳眼下似乎在形成强大的“虹吸效应”，在持续地创造新的购买力，这是本轮深圳楼市发展趋势最值得关注的地方。

所以，只要经济还在发展，产业还在活跃，那么这种机会就一直在，一直充满诱惑。

有一种“饼”，不需要画，却已是顶流般的存在。

那就是深圳的核心地段。

传统意义上的豪宅地段，被赋予新使命的“蜜汁之地”，都是市场几十年如一日，用真金白银去投票去认可的这种核心地段。

最近，一些地理位置优越的在售楼盘，面对10月份库存的下降，准备在产品和服务上做“加法”，树立项目的价格标杆。

这是业界多年未见的积极信号。

市场筑底回稳，那些曾被行情“误杀”的项目，终究要实现价值回归，尤其核心地段的核心资产，市场会对其进行价值修正：

低价值项目有低价值项目的修正原则，高价值项目有高价值项目的向上逻辑，好货贵买，差货贱卖。

华侨城、香蜜湖、深圳湾、深超总、白石洲，都是出产高价值项目的一流地段。

10月30日，苗头突然刷到这张海报，说绿景白石洲的部分房源售罄了。

（图源：网络）

110-187平方米的主力产品悄咪咪地卖成了爆款，这出乎很多人的意料。那个曾因创下全国最高住宅楼层的超级项目，现在成了有全国知名度的热卖“神盘”。

我们知道，一期之后，这个大型项目后期开发的住宅产品，将全部是建筑面积200平方米以上的大平层。也就是说，这可能是低门槛进驻这片老天爷赏饭吃的超级片区最后的机会。

关注绿景白石洲的客户，显然get到了这个点。

白石洲有许多“独一无二”的优势：

深圳三大城区高尔夫球场，名高，沙高，深高，它近其二；

深圳三大主题公园，世界之窗，锦绣中华，欢乐谷，它近其二；

深圳三大总部基地，高新科技园，深超总，后海，它近其二；

深圳三大顶流购物中心，万象天地，深圳湾万象城，益田购物中心，它近其二；

深圳三大会员制商店，宜家，麦德龙，前海山姆，它近其二。

整个大沙河纵轴，是深圳高附加值产业的实力担当；整个华侨城，是白石洲业主家门口的“标配”——地铁线、地铁站、主题公园、购物中心、学校、医院、艺术馆、创意园、树林、生态湖、湿地公园……

有点过分，TokenPocket官网但不得不承认，华侨城就是白石洲的配套。

高附加值产业的簇拥、城市繁华的张扬、成片生态“绿肺”的包围，历来被认为是选房买房过程中的“不可能三角”，但是，白石洲拥有这全部。

单价和总价，肯定是一道坎。但是若从资产配置的角度，这个坎不算难以逾越。

多掏百八十万，买个深圳最核心的资产，对许多做资产配置的家庭来讲，不是问题，而是“最高共识”。

所以，这里的房子，不仅在过往，而且在刚刚过去的10月份，都是“丰收”的模样。

本文开头所说的10月份再次蝉联总价千万级豪宅持销类项目销冠的绿景白石洲，就是核心资产独特魅力的力证。

另外，苗头发现了总价一千万左右的住宅来讲，二手明显卖不过一手的秘密——这个总价段的一手住宅，比相同价位的二手住宅，香太多了。

设计是新的，装修是时尚的，园林是养眼的，公区的用材用料以及配置都是高标准，开发商还给你送一些优惠，还不用交那些税费。

之前是二手房抢一手房的“地盘”，现在是一手房在收复“失地”，体现在绿景白石洲身上，就特别明显。

连续5周的实地观察发现，绿景白石洲营销中心现场的每个周末，都挤满了来自深圳大大小小的小区的看房客——有的是换房客，有的是“二手转一手”。

如图所示：

（图源：苹果地图）

是那些低调潜行的“高智高财”买家，在深圳划定的核心资产配置版图。绿景白石洲，是一块被两个深圳市中心仅存的果岭，和绿意葱茏的华侨城簇拥着的“绿宝石”。

这是真正的核心区核心地段，它包含了这样的地段不可复制或复制起来成本代价很大的意思。对买家而言，可以“建仓”核心地段，何必去选“非核心”。

其中的逻辑是，市场行情好时，核心地段涨得更快；市场行情不好时，核心地段价格坚挺；极端行情出现时，只要价格调整到位，很快就能找到买家。

10月29日，这个被当作是深圳核心资产配置第一圈的地方，发生了一笔堪称史诗级的交易。

在绿景白石洲的北侧，纯水岸的一栋别墅，以近1.46亿的价格成功拍出。

总建筑面积377.88平方米，折合单价38.64万。

仅仅一墙之隔。

（图源：网络）

绿景白石洲的西边，一路（沙河东路）之隔，在今年4月，成交了一栋别墅，超过1.6亿的价钱，溢价率超400%。

“圈”的溢价效应，于此管窥。

不必说这个“圈”供应短缺。未来二三十年，它可能也就“出产”一两个项目。

单就绿景白石洲来讲，如果要说“话语权”，它若不认第一，没有哪个项目敢认“第二”。

你可以说它稀缺——一期住宅1257套的总供应量，显然经不起全国最聪明的钱的集体“冲冲冲”。

那个看上去不可逾越的销量“高峰”，今天看来，竟然只是“起点”。

当买家穿过绿景白石洲项目五星级酒店大堂般的空间和全国绝无仅有的无数“无风雨连廊”，乘坐高配高速电梯，登临设于项目52层的样板房，看着窗外南边和东边开阔的高尔夫球场景观和远处美丽的深圳湾海景，他们便嚷嚷着要回去营销中心刷卡“埋单”。

深圳项目独有的长达1.1公里的中央绿轴，曾经成功“主刀”深圳3座顶级购物地标的灵魂操盘手获邀担纲项目约40万平方米商业的招商顾问……绿景白石洲这些大手笔的投入，或许是买家不再犹豫的底气。

据透露，现在跻身这一顶流核心资产圈，拥有顶流生活圈的机会已经所剩不多。目前，绿景白石洲项目部分约110-187平方米的3-4房高端住宅持续递减，其中187平方米的4房房源极为稀缺，目前仅余少量单位；而项目的顶层复式更是难得，总共只有4套，290-400平方米，总价在6000万-8000万之间，是堪称绝版的核心孤品。